入居者募集計画・募集活動
①入居者募集計画の策定
・建物竣工時の６か月前には、入居者募集計画を作成しておくことをお勧めします。まず、建物がいつ完成するかですが、 理想的には年末（１２月中旬ごろ）が良いと考えられます。 ・実際、賃貸募集の繁忙期は、早ければ１２月から始まり、４月の上旬までとされています。 この時期に主要な入居者を確保できない場合、夏場を控えた時期の募集ではかなり難易度が高くなります。 従って、建築計画上では、出来るだけ年末までに竣工させるような工程を組むことが望ましいのです。
▼「入居者募集計画」②入居者募集活動
・入居者募集活動は、大手の賃貸業者数社に、一般媒介契約依頼することが良策です。 一社に任せると、顧客ストックが底をついた場合など、募集活動が停滞してしまいます。 その点、数社で競争させれば、比較的コンスタントに顧客を紹介してきます。 また、新築建物の場合、オーナー（賃貸人）に、中小規模の仲介業者がネット広告を見て直接客付けを希望してくる場合が多くありますが、 基本的に大手の仲介に絞るべきだと思います。
▼「入居者募集活動」③オリジナル契約書類の作成と契約立ち合い
・入居者との契約書類を外部の不動産仲介業者に任せると、契約条件が不統一になってしまいます。 そこで、不動産コンサルタントに、「オリジナル契約書類」の雛形を作成させ、すべて統一した契約条件にしておくとよいでしょう。 申込時の入居者確認と、契約時には、オーナー側の不動産コンサルタントを立ち会わせる事をお勧めします。 （オリジナル契約書に関しては、直接弊社にお問い合わせください。）
総合管理・運営体制の構築
① 総合管理業務委託契約の締結
賃貸人（オーナー）が、宅地建物取引業者でない場合、まず、基本的には信頼できる不動産コンサルタントに相談し、実務能力の高い管理会社を選定させ、 「総合管理業務契約」を締結することをお勧めします。（総合管理業務契約書に関しては、直接弊社にお問い合わせください。）
② 管理会社の業務 ー1ー 契約・金銭管理業務
第一に、賃貸募集計画を実行・達成、第二に、契約者リスト作成と、家賃、敷金、礼金、保険等の一覧、 また、保証会社契約者リストの作成を行うことなどの契約台帳整備・更新業務です。第三に、金銭管理です。 契約時一時金（敷金・礼金その他費用）を代理受領し、手数料等の経費を控除してオーナーに送金。 また、月次家賃振込を確認し、必要経費控除後の送金を「月次報告書」と共にオーナー側に送金することなどです。
▼「管理会社の業務（1）契約・金銭管理業務」③ 管理会社の業務 ー2ー 建物維持管理業務
・建物維持管理業務は、「日常管理業務」と「定期管理業務」に区分されます。 ・日常管理業務は、清掃業務、ゴミ出しや衛生管理業務、また、建物巡回業務などです。 ・定期管理業務は、建物設備点検・消耗品交換、定期清掃、防災関係業務などです。
▼「管理会社の業務（2）建物維持管理業務」④ 管理会社の業務 ー3ー 解約時原状回復・精算業務
・賃借人が解約して退去する場合、室内の状態を確認する必要があります。 そのため、まず、管理業者は、その賃借人の入居前の原状写真等を準備し、 退去立会時に「チェックシート」を賃借人と共有してチェックし、最後に敷金と精算します。
▼「管理会社の業務（3）解約時原状回復・精算業務」⑤ 管理会社の業務 ー4ー リスク管理業務
・賃貸経営をしていると、様々な問題が発生します。経営収支上のリスク（空室が増える）、 また、建物の破損や修繕への対応、更に、家賃不払い、または遅延者への対応などです。 ・まず、空室が増えた場合、なぜ増えたかの原因を客観的に調査することが必要です。 その際、近隣に新築物件が完成し、グレードや家賃が所有物件より有利な場合、賃料の見直しが必要となります。 できるだけ早期に適正家賃の査定を行い、広告媒体を増やすなどして、積極的に募集を強化する必要があります。
▼「管理会社の業務（4）リスク管理業務」入居者募集計画
・入居者募集活動は、「賃貸募集計画」を早期に作成し、完成までに賃借人をストックしておくことが重要です。賃貸募集計画というのは、 まず第一に、建設前に行った「需要調査」に基づき、間取りと面積での需要者層再確認から始まります。 例えば、1Kであれば、通常、３０㎡以下の部屋が多いのですが、それ以上の面積を確保できていれば、同賃料での募集は格段に有利となります。 つまり、都内エリアでの募集活動では、新築で、かつ駅から徒歩１０分以内の共同住宅なら、高品質高付加価値（高いデザイン性）が差別化となり、 募集は堅実なものとなります。 ・また、建物竣工時期が、５月以降になってしまった場合、募集に時間がかかる可能性がありますが、 その時にも、高品質並びに他物件より広い面積の部屋は有利に働きます。 ・募集計画上重要な要素である賃料の設定ですが、銀行借り入れ前に作成した収支計画による賃料設定を、建物完成後に、実際に入居者（賃借人）の立場に立って、 値付けの再調整を行うことが大切です。 ・基本的には竣工の３か月前から予約募集を開始して、竣工後３か月で満室を目指す目標での「募集計画」を策定することが良いと思います
入居者募集活動（仲介業者の選定）
・大手仲介業者に限定して募集依頼する理由は、万一入居者の中に反社会的勢力関係者がいた場合、 大変なトラブルに巻き込まれることになるからです。大手仲介業者でも、稀にそうした入居者を紹介してしまうケースもあるのですが、 基本的に、入居者調査を、反社会的勢力調査会社に委託しているケースが多く、また、万一そのような入居者に対する立退き等に関しても、 中小業者に比べ、会社で責任対応してくれる場合が多いです。
管理会社の業務（1）契約・金銭管理業務
管理業者の業務は、第一に、賃貸募集計画を実行・達成、第二に、契約者リスト作成と、 家賃・その他の必要項目を一覧にした「契約台帳」の作成と更新業務です。第三に、金銭管理です。 契約時一時金（敷金・礼金その他費用）を代理受領し、手数料等の経費を控除して清算金をオーナーに送金すること。 また月次家賃振込を確認し、必要経費を控除した計算書付でオーナー側に送金することなどです。
管理会社の業務（2）建物維持管理業務
・建物維持管理業務は、「日常管理業務」と「定期管理業務」に区分されます。 ・日常管理業務は、清掃業務、ゴミ出しや衛生管理業務、第三に、建物巡回業務です。 オーナー自身が行う場合と、安定的な管理として外部業者への委託が多くみられます。 ・定期管理業務は、建物設備（分電盤・ガス機器等）点検・消耗品交換、定期清掃（専門業者清掃）、 エアコンのメンテナンス、自動ドア点検、防災機器点検、監視カメラ点検等があります。これらの点検項目とコストは、 「管理収支計画」で作成・予算化しておきます。
管理会社の業務（3）解約時原状回復・精算業務
管理業者は、その賃借人の入居前の原状資料を準備し、退去立会時に「チェックシート」を賃借人と共有して確認します。 そこで、賃借人と修繕やクリーニング負担区分を確認し、後日、「清算書」を賃借人の新住所に送付し、敷金を下回れば、賃借人に振込返金し、 修繕費が敷金を上回れば、請求書を送付・入金確認します。
管理会社の業務（4）リスク管理業務
・建物破損と修繕に関しては、予め管理業者に指示して、修繕費を部位別に見積もっておくことをお勧めします。早期に修繕が済み、コストも想定内で収まることになります。 ・家賃不払い遅延に関しては、保証会社に対応させることとなります。その場合でも、退去時トラブル等に的確対処するため、解決能力のある管理会社を起用すべきです。
