不動産費のコストダウン手法　｜　パートナーズ不動産コンサルタンツ株式会社（PFC）

　賃借ビル・施設の場合は、定期的な市場賃料の評価を行うことにより、現在支払われている賃料や共益費が、適正な市場賃料範囲であるか否かを判定することが出来ます。
　市場賃料の評価は、マーケットの平均賃料データのみではそれぞれの個別性の評価が出来ませんので、専門家によるビルごとの評価をなされることをお勧めします。
　当社では、数百件の賃料削減実績を持つビル経営管理士による「市場賃料評価書」を、迅速かつ低コストで作成しております。（初回は無料で評価いたします）
　また、市場賃料の評価のみならず、実際の削減交渉の手法に関してのコンサルティング（弁護士のご紹介等）を行います。これにより、具体的数値に基づく専門家による交渉が可能となるため、一般的な賃料値下げ要望とは異なる効果が期待されます。

　当社は、更に現在の預託金額の評価（敷金や保証金）を同時に査定評価し、割高である場合は、貴社が預託金の返還交渉をするため手法に関してのコンサルティング（弁護士のご紹介等）を行います。これにより、賃料同様、具体的数値に基づく専門家による交渉が可能となるため、一般的な返還要望とは異なる効果が期待されます。

　賃借人（オーナー）の財務状況が不安なビル、もしくは老朽化して外観や設備が劣化したビルは移転を検討することもコストダウン手法となるケースがあります。現在は、景況が低迷しているため、比較的安い賃料で同等以上の立地とグレードを備えたビルへの移転を検討するチャンスともいえます。
　当社では、単に物件を紹介するだけではなく、出来るだけスペースを合理化するレイアウトを作成し、賃料削減を図るコンサルティングを行っています。
　例えば、２００坪を月額４００万円で借りていた場合、移転により１５０坪に面積削減出来れば、年間で１２００万円のコストダウンが実現します。仮に移転費用と原状回復費用が２０００万円かかったとしても、２年で回収可能となり、オフィス環境が改善されると共に、中長期的には多額の経費削減となることが予測されます。

　今まで賃借していたビルを取得することにより、賃料の将来的変動リスクを回避することが出来ます。実際にオーナーの相続等による売却などでの取得により、自社ビルオーナーとなることで、管理費や修繕費用、税金等を勘案しても賃料を支払うより有利となる場合があります。当社では、不動産鑑定士等による実勢価値算定、売買仲介業務、優良管理会社紹介、長期修繕計画策定企画等の実務を総合的に遂行致します。
　また、所有ビル等の売却に関しての評価、仲介実務等も同様に総合的にコンサルティング致します。

　工事費の削減交渉は専門性と根拠が必要となります。
　よく企業の総務担当者などが工事業者さんに「高いから負けてくれ。もう少し安くしてくれ。」と根拠性に乏しい交渉をして、コストダウンしたと満足しているケ－スを見かけますが、業者さんは儲からない仕事はしませんから、どこかで調整しているのです。結果として工事内容に不満が残ることにもなります。
　実際に工事見積りを積算し、品質チェックが出来る担当者が一般企業にそう多くいいることは考えられませんので、その場合は、積算チェックの専門会社にアウトソースして、根拠性の高い見積り再評価書を作成してもらい、施工業者さんと交渉することが良策と考えられます。
　大がかりな工事に関しては、CMrに見積り交渉させ、報告をさせることも有効です。

　見積書の単価がわかるというだけでは、コストダウンには十分ではありません。施工範囲は適正か、また、見積書に記載されている施工面積は正確かといったチェックが実はとても大切なのです。
　「塗装工事で㎡単価1100円だからまあ普通だね」と思っていたら、施工面積が50％も過大に記載してあったなどというケースもあります。
　また行程表のチェックで、本当に必要な日数になっているのか綿密にチェックすることが重要です。よく、「工事が予定より早く終わりました！」と業者さんから報告を受けて喜んでいる担当者がいますが、実は日程だけではなく人工的にもかなりオーバーな工程を提示されていたという場合、たとえば４週間の内装工事なのに6週間かかる工程表だったら、人件費のみならず、施工監理費も高くなっていると見たほうがよいでしょう。

　いずれにしても、見積書や工程表は施主担当者自らが頻繁に現場に出向き、実態確認して、経験を積み重ねることがコストダウン最大化に結び付くことになると思います。

　当社では、積算専門会社の紹介や交渉サポート業務を致しております。